Règles des prêts immobiliers : de légers changements en faveur des investisseurs locatifs

Les membres du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) se sont réunis le 13 juin dernier et n’ont décidé que de légers changements en faveur des investisseurs locatifs. Certains experts du secteur estiment que les nouvelles dispositions issues de cette réunion sont timides compte tenu du contexte actuel : en effet, les taux de crédit sont continuellement en hausse et le nombre de prêts immobiliers accordé est en baisse. Pourtant, les recommandations du HCSF devaient permettre au marché immobilier de repartir. 

Le taux d’endettement des emprunteurs n’a pas été modifié 

Les différents critères imposés par les organismes de crédits dans le cadre de prêt immobilier n’ont pas été touchés et restent les mêmes depuis le 1er janvier 2022. Le calcul du taux d’endettement des emprunteurs reste basé sur le plafond de 35 % pour les nouvelles souscriptions de crédit immobilier. La durée de remboursement maximale est toujours de 25 ans pour un bien acheté et de 27 ans pour une construction. 

La marge de flexibilité de 20 % accordée aux établissements bancaires pour déroger aux critères reste également inchangée. Cependant, les 20 % de marge ne sont plus calculés sur une période d’un trimestre, mais sur neuf mois (trois trimestres glissants). Cette mesure devrait faciliter l’adaptation des banques au caractère saisonnier du marché immobilier. En effet, les opérations sont beaucoup plus nombreuses au printemps et pendant la saison estivale. 

Ajustement en faveur des investisseurs locatifs 

Le HCSF a finalement changé le pourcentage de la marge de flexibilité en ce qui concerne le ratio de résidences principales. Jusqu’à présent, au moins 80 % des prêts dérogatoires aux règles globales du HCSF sont dédiés aux acquéreurs de résidence principale. Les banques sont libres d’utiliser les 20 % restants pour les investissements locatifs ou encore le financement de résidences secondaires. 

Suite à la réunion du 13 juin 2023, la portion réservée aux projets d’acquisition de résidence principale va baisser à 70 % et les prêts dérogatoires libres d’affectation vont être portés à 30 %. Ainsi, si 4 % de la production trimestrielle est jusqu’à présent libre d’utilisation, elle va augmenter à 6 % de la production trimestrielle. 

Il faut encore attendre pour d’autres mesures d'assouplissements 

Cette hausse de la marge de flexibilité à 30 % est le seul ajustement en faveur des investisseurs locatifs. En effet, les règles de calcul du taux d’endettement, comme le retour au calcul par compensation, restent inchangées. 

Les conditions d’octroi des prêts immobiliers ne changent pas et n’ont pas été assouplies au cours de la réunion du HCSF. Les emprunteurs devront ainsi attendre et patienter en se contentant du prolongement de la mensualisation du taux d’usure. 

Ce sont le ministre du Logement et la Première Ministre qui ont annoncé ce prolongement du taux maximum que les banques ne peuvent pas dépasser jusqu’à la fin de l’année 2023. Rappelons qu’avant cette déclaration, la mensualisation du taux d’usure devait s’appliquer du 1er février au 1er juillet 2023.